İstanbul’da Konut Nasıl Fiyatlanıyor?
Daha önce Türkiye ortalama konut fiyatlarını incelediğimiz yaklaşımı bu kez İstanbul ortalamasına uyguladık: yıllık ortalama m² konut fiyatlarından hareketle 100 m² varsayımıyla bir konutun bedelini TL / ABD doları / gram altın cinsinden kıyasladık.
İstanbul’da TL fiyatlar 2010’da 161 bin TL iken 2025’te 6,67 milyon TL’ye çıkıyor (yaklaşık 41 kat). TL’deki bu “nominal sıçrama”, ulaşılabilirliği okumayı zorlaştırdığı için tabloyu dolar ve altın penceresi daha net anlatıyor.
Bu pencereden bakınca üç farklı dönem görüyoruz. İlki, 2014–2017 aralığı: İstanbul’da 100 m² konut için ~3,45–3,91 kg altın gerektiği bu yıllar, serinin “altınla en pahalı” dönemine işaret ediyor. TL’nin görece güçlü seyrettiği ve altın tarafında ivmenin daha sınırlı kaldığı bir çerçevede, konut altınla ölçüldüğünde daha pahalı görünüyor.
İkinci dönem 2019–2021 ve özellikle 2020: 100 m² konut 85.362 $ ve 1.490 gram altın ile serinin en ulaşılabilir noktasında. Pandemi belirsizliği, fiyatlama davranışı ve finansman koşullarındaki değişim; döviz/altın bazında “görece ucuzlama” penceresini büyütüyor.
Üçüncü dönem ise 2022–2023: enflasyonun ve inşaat maliyetlerinin sert yükseldiği, arz maliyetinin yukarı taşındığı ortamda İstanbul’da konut hem TL’de hem de dövizde hızlanıyor. 2023’te 175.855 $ ile dolar bazında zirve, altın bazında da 2.811 gram ile yeniden “zorlaşan” bir eşik görüyoruz.
2024–2025’in kritik mesajı altın tarafında: 2024’te 2.015 gram olan ihtiyaç 2025’te 1.514 grama geriliyor. Yani TL’de artış sürse de altınla ölçülen ulaşılabilirlik belirgin şekilde toparlanıyor (altının güçlenmesi ve konutun reel tarafta zayıf seyri bu resmi destekliyor).
İstanbul, tüm dönemler boyunca Türkiye ortalamasının üzerinde seyrederken ‘primli’ yapısını koruyor. Ancak konut fiyatlarının daha durağan kaldığı son 2 yılda Türkiye genelinde (özellikle geride kalan illerde) fiyatlar toparlanıp ortalamaya doğru yaklaşırken, İstanbul aynı ölçüde hızlanmadığı için ülke ortalamasına göre farkı geçici olarak daralıyor.
