Konut Ucuz mu Pahalı mı? Cevap: $ ve Altın
Yıllık ortalama m² konut fiyatları baz alınarak, 100 m² varsayımıyla Türkiye ortalaması bir konutun bedeli TL / ABD doları / gram altın cinsinden karşılaştırdık.
TL’de fiyat 2010’da 103 bin TL iken 2025’te 4,13 milyon TL’ye çıkıyor (yaklaşık 40 kat). Bu yüzden “gerçek ulaşılabilirlik” tarafını okumak için dolar ve altın daha net bir perspektif veriyor.
En ulaşılabilir yıl net biçimde 2020. 100 m² konut 50.936 $ ve 889 gram altın ile serinin en düşük seviyesinde. 2018’deki kur şoku ve devamındaki büyüme/finansman koşulları konutun döviz/altın bazında “daha ucuz” görünmesine zemin hazırlarken, 2020’de pandemi belirsizliğiyle fiyatlama davranışı da farklılaştı. Aynı yıl kamu bankalarının düşük faizli konut finansmanı kampanyaları talebi canlandırsa da yıl ortalamasında döviz ve altın bazında dip korunuyor.
Altın bazında en zor dönem 2015–2016. 100 m² için ~2.043–2.021 gram gerekiyor. Bu yıllarda altının görece daha zayıf, TL’nin de daha güçlü seyrettiği bir çerçevede, konut “altınla” ölçüldüğünde pahalı görünüyor.
2022–2023’te tablo tersine dönüyor: enflasyon ve özellikle inşaat maliyetlerindeki sert artış (arz maliyetinin yukarı taşınması) konutu hem TL’de hem de dövizde yukarı itiyor. 2023’te 109.108 $ ile dolar bazında zirve, altın bazında da 1.744 gram ile yeniden “zorlaşan” bir yıl görüyoruz.
2025’in kritik mesajı altın tarafında: 100 m² konut 938 gram altın. Bu, 2010’dan bu yana konutta ulaşılabilirliğin altın bazında en yüksek olduğu 3. yıl (2020 ve 2021’in hemen ardından). Bu iyileşmede altının değerlenmesi kadar, konut fiyatlarının enflasyona göre son iki yılda reel olarak zayıflaması da etkili.
2026’nın başında altın fiyatlarının küreselde rekor seviyelere tırmandığı bir ortamda, reel konut fiyatlarındaki zayıf seyir devam ederse “altınla ölçülen” konut alım gücü görece yüksek kalabilir.
