Türkiye ekonomisi, 2024 yılında uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle potansiyel büyümesinin altında (%4), ancak beklentilerin (%3) üzerinde %3,2 büyüyerek 1,32 trilyon dolarlık bir büyüklüğe ulaştı. Reel değer kazanan TL’nin de etkisiyle kişi başı GSYH 15.463 dolar olurken, inşaat sektörünün %9,3 ile en yüksek büyüme kaydeden, sanayinin ise %1,4 ile en düşük büyüme rakamına sahip olması dikkat çeken unsurların başında geliyor.
Dezenflasyon sürecinde, enflasyonu düşürme pahasına büyümenin potansiyelin altında kalması beklenirken, hizmet enflasyonunda katılığın sürmesi, 2025 yılında hedeflenen enflasyon rakamlarına ulaşılmasına yönelik zorlayıcı unsurların başında yer alacak. Özellikle geçmişe endeksi artışların devam edeceği kiralar, hanelerin en önemli gider kalemlerinin başında yer alıyor ve aynı zamanda hizmet enflasyonun katılaşmasına neden oluyor. Kiralara ek olarak, eğitim enflasyonunun da yüksek olması hane halkına sadece enflasyon rakamı olarak değil, bütçe yükü olarak da yansıyor.
Peki, bugüne nasıl geldik?
2001’den günümüze ekonomideki önemli dönüm noktaları
2001’de, bankacılık ve döviz krizinin tetiklediği sert resesyonda ekonomi %5,9 küçüldü, IMF destekli reformlarla sıkı maliye politikası ve bağımsız Merkez Bankası dönemi başladı.
2002 yılının 3. çeyreğinde Türkiye ekonomisi 16 yıl sürecek büyük finansal çevrime girdi.
2002-2005 arasında, borç azaltımı ve enflasyon düşüşü ile ekonomik istikrar sağlandı, TL reel olarak değer kazandı, ortalama büyüme %7,7 oldu.
2006-2008’de, kredi genişlemesi ve dış borçlanmayla desteklenen büyüme devam etti, ancak 2008 Küresel Finansal Krizi sermaye girişlerini yavaşlattı ve TL değer kaybetti.
2009’da, kredi daralması ve dış talep zayıflığıyla GSYH %7,1 küçüldü, ancak küresel genişleyici para politikalarıyla dış kaynak kullanımı artış gösterdi ve hem dış borç stoku hem de yabancı sermaye girişlerinde önemli yükselişler kaydedildi. 2010’da büyüme %8,6 olarak kaydedildi.
2011’de, büyüme güçlü seyretse de cari açık ve kredi genişlemesine karşı dış finansal şoklara karşı direncini arttırmak amacıyla yıl sonuna doğru makro ihtiyati politikalar ön plana çıktı.
2012’de, küresel riskler ve sıkılaştırıcı politikalarla büyüme %2,1’e geriledi, sermaye akımları yavaşladı.
2013’te, Fed’in Taper Tantrum açıklaması sonrası sermaye akımlarındaki yavaşlama hız kazanırken, TL değer kaybetti ve enflasyon yükseldi.
2014’te, kur oynaklığı ve politik belirsizlikler nedeniyle faiz artırımları yapıldı, ancak enflasyon çift hanelere çıktı.
2015’te, yurt dışında Çin kaynaklı küresel oynaklık ve yurt içinde iki seçimden kaynaklı siyasi belirsizlik, TL’de değer kaybını hızlandırdı ve enflasyon yüksek seyretmeye devam etti.
2016’da, 15 Temmuz darbe girişimi sonrası TL hızla değer kaybetti, ekonomik güven zayıfladı.
2017’de, Kredi Garanti Fonu (KGF) desteğiyle büyüme %7,5’e yükseldi, ancak cari açık arttı ve enflasyon katılaştı.
2018’de, Rahip Brunson kriziyle kur şoku yaşandı, TL hızla değer kaybetti, enflasyon %25’i geçti, faiz artırımlarıyla geçici istikrar sağlansa da 2002 yılında başlayan finansal çevrim sona erdi ve 6 çeyrek sürecek finansal daralma çevrimi başladı.
2019’da, sıkı para politikalarıyla enflasyon tek haneye düştü, ancak büyüme %1’in altında kaldı. Son çeyrekte başlanan kredi genişleme çevrimiyle 4 çeyrek sürecek iç kaynak kullanımına dayalı enflasyonun ve kurdaki değer kaybının hızlanmasına temel olarak genişleme çevrimi yaşandı.
2020’de, pandemi nedeniyle küresel daralma yaşanırken, kredi teşvikleriyle büyüme %1,8 oldu, ancak enflasyon yeniden yükseldi, 2020 3. Çeyrek itibarıyla rezerv kayıpları sonrası finansal daralma çevrimi yaşandı, sıkı para politikaları uygulanarak kredi büyümesi yavaşlatıldı, TL geçici olarak istikrar kazandı, ancak enflasyon yüksek kaldı ve yatırım ortamı kırılganlığını korudu.
2021 üçüncü çeyrekte başlayan kredi genişleme çevrimiyle birlikte, faiz indirimleri ve kredi genişlemesiyle büyüme desteklenirken, TL hızla değer kaybetti, enflasyon yükseldi ve ekonomi yüksek riskli bir enflasyon-kur sarmalına girdi. Enflasyon %50’yi aştı, yıl sonunda Kur Korumalı Mevduat (KKM) uygulamaya alındı.
2022’de, gevşek para politikası, TL’deki değer kaybı, küresel enerji krizi ve bozulan enflasyon beklentileri nedeniyle enflasyon %85 ile 24 yılın zirvesine çıktı.
2023’te, yüksek enflasyon nedeniyle öne çekilen tüketim harcamaları ve güçlü iç talep büyümeyi desteklerken, genel seçimler sonrası sıkı para politikalarına geçiş başladı; ancak baskılanan TL’deki değer kaybı ve düşen alım gücü ekonomik dengeleri zorladı.
Bu çalışmada yer alan finansal çevrimleri, 2022 tarihinde yayınlanan M. Ege Yazgan’ın “Finansal Çevrimler Işığında Türkiye Ekonomisi Yol Ayrımında Mı?” makalesine dayanarak inceledik.
TCMB enflasyon raporunda belirtildiği üzere, hanehalkının varlıklarının en büyük kısmını 701 milyar dolar ile kiradaki konut stoku oluşturuyor.
Hanehalkı varlıklarının ikinci büyük kısmını 505 milyar dolar ile finansal varlıklar oluştururken, en düşük kısmını ise 311 milyar dolar ile diğer bir geleneksel yatırım aracı olan yastık altı altın oluşturuyor.
Konut, yalnızca barınma amacıyla değil, aynı zamanda yatırım aracı olarak da değerlendirilerek, yatırımcılar için uzun vadeli bir değer saklama işlevi görüyor. Özellikle sosyal güvenlik sistemindeki yapısal eksiklikler, yeni gelişim alanlarının sınırlı olması, kentlerde arzın talebi karşılayamaması, alternatif yatırım araçlarının yatırımcılar tarafından yeterli bulunmaması ve kayıt dışı kaynakların gayrimenkule yönlendirilmesi gibi etkenler, konutun uzun vadeli bir yatırım aracı olarak tercih edilmesini sağlıyor.
Kiralık konutların toplam değeri illere göre incelendiğinde, tahmini 1,8 milyon hanehalkının kiracı olarak barındığı İstanbul yaklaşık 279 milyar dolarlık kiralık konut değeriyle Türkiye kiralık konut değerinin %40’ına sahip.
İzmir, kiracı hane sayısı Ankara’dan düşük olmasına rağmen, ortalama konut fiyatlarının Ankara’nın üzerinde olması nedeniyle toplam değerde Ankara’nın önünde ikinci sırada yer alıyor. Bu üç büyükşehri, Antalya ve Muğla gibi ortalama konut değerinin yüksek olduğu diğer iller takip ediyor. Bu iller arasından en düşük nüfusa ve kiracı sayısına sahip olan Muğla, Türkiye’de ortalama konut değerinin en yüksek olduğu il olmasıyla toplam değeri oluşturan en yüksek beşinci il konumunda.
Kiradaki konutların toplam değerinin %72’sini oluşturan bu 10 il, ülke nüfusunun yalnızca %49’unu barındırıyor. Yani, nüfusun yarısı bu illerde yaşasa da toplam kiralık konut değeri çok daha yoğun şekilde bu bölgelerde toplanmış durumda.
Bu durum, özellikle büyük şehirlerde konut piyasasının ne kadar yüksek değere sahip olduğunu ve bölgesel fiyat farklılıklarını ortaya koyuyor. Büyükşehirlerin yanı sıra turizm bölgelerindeki illerin de kiralık konut değerlerinin oldukça yüksek olması dikkat çekiyor.
(*) Tahmin yöntemi (TCMB & TÜİK verileri): TCMB, 2025 yılı ilk Enflasyon Raporu’ndaki kiralık konutların toplam değeri baz alınarak, TCMB’nin il bazında m² başına konut fiyatları kullanılmış ve ortalama konut değeri 100 m² üzerinden tahmin edilmiştir. İllere göre kiracı hane sayısı ise TÜİK’in İstatistiklerle Aile çalışmasındaki hanehalklarının illere ve konuttaki mülkiyet durumlarında yer alan bilgiler ve 2023 yılı il bazlı hanehalkı sayılarıyla tahmin edilmiştir.
