İlk El Konutta Toparlanma Var, Ama Arz Hâlâ Zirveden Uzak
2017–2018’de hem konut arzının (yapı ruhsatları) hem de ilk el satışların zirve yaptığı; 2018 sonrası arz düşünce ilk el satışların da sert şekilde gerilediği, son iki yılda ise kademeli bir toparlanma başladığı görülüyor.
Bugün toplam satışlarda rekor ihtimali konuşulsa da asıl hacim hâlâ ikinci el tarafta. İlk el satışlar toparlanıyor ama piyasayı taşıyan segment, el değiştiren mevcut stok. Yani “yeni üretilen konut” tarafında geçmiş yıllara göre hâlâ belirgin bir boşluk var.
Türkiye’de hanehalkı sayısı her yıl artarken, ortalama hanehalkı büyüklüğü ise küçülüyor. 2017–2018’de hanehalkı sayısına oranla en yüksek konut alımı gerçekleşmişti. Son yıllarda bu oran dip seviyelere gerilese de 2023 sonrasında hanehalkı başına düşen ilk el konut alımı yeniden toparlanma belirtileri gösteriyor.
TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları 21 aydır reel olarak değer kaybediyor. Fiyatların enflasyonun gerisinde kalmasıyla, özellikle döviz ve altın birikimi olan haneler için konut görece olarak “ucuzlamış” durumda. Bu da alım gücünü artırarak satışları destekleyen önemli bir unsur olarak dikkat çekiyor.
Talep tarafında sadece barınma ihtiyacı yok. 2025’te özellikle altının değer kazanmasıyla birçok hane, servetindeki artışı konut peşinatına dönüştürdü. Tasarruflarını korumak ve enflasyona karşı bir adım öne geçmek isteyenler için konut yeniden önemli bir servet park yerine dönüşmüş durumda.
Yapısal bir arz açığı varken, sadece mevcut konutların el değiştirmesi kalıcı bir çözüm üretmiyor. Arzdaki toparlanma sınırlı kalırsa, fiyatlar ve kiralar tarafında baskı devam edebilir.
