Kasım 2025 Kiraları: Aynı Şehirde İki Farklı İstanbul
İstanbul’da Kasım 2025 itibarıyla ortalama kira 33.656 TL seviyesinde ve Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde yer alıyor. İstanbul’da metrekare kira 340 TL’ye, Türkiye’de ise 228 TL’ye ulaştı.
Kadıköy, Sarıyer, Beşiktaş ve Bakırköy gibi ilçelerde ortalama kiralar 50–60 bin TL bandına yaklaşırken, Arnavutköy, Esenyurt, Sultangazi, Bağcılar gibi ilçelerde 20–25 bin TL bandı hâlâ korunuyor. Bu ayrışma, İstanbul’un Türkiye’den kopuk yüksek kira seviyesini, diğer yandan aynı şehir içinde “iki ayrı konut piyasası” oluştuğunu gösteriyor.
2024’ten beri hem konut fiyatlarında hem kiralarda artış hızının belirgin biçimde yavaşladığını biliyoruz. Reel kira endeksi Türkiye genelinde son aylarda yatay seyrederken, yıllık bazda reel kira değişimi ülke genelinde negatif; İstanbul’da ise sınırlı bir artış var.
Beşiktaş örneğinde olduğu gibi, bazı bölgelerde konut arzındaki kompozisyon değişimi de ortalamayı oynatabiliyor:
İlanlara daha küçük metrekareli dairelerin eklenmesi,
Eski binaların payının artması,
Öğrenci/tek kişi odaklı, mobilyalı–kısa dönem kiralıkların ağırlığının değişmesi gibi faktörler, ilçe ortalamasını aşağı ya da yukarı çekebiliyor. Yani düşük veya yüksek yıllık artış, portföyün değiştiğine de işaret edebiliyor.
